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借鉴香港模式

为了增强深港两地的交流与合作,特别是为适应WTO后开放的市场环境,应广大深圳房地产估价师的要求,深圳市不动产估价学会于2001年1且月7日至9日举办了“深圳市房地产估价师第二次香港研修班”,赴香港进行了为期三天的考察学习。

  香港房地产估价的高度市场化及业务的广泛性给学员们留下了深刻的印象。

  香路不动产估价行业现状

  香港的不动产估价已有很长历史,最远可追溯至1844年。一百年来,通过不断的发展与完善,香港的不动产估价形成了自政府至个人由土地开发至物业管理、从企业整体发展战略策划到具体财务资产评估的全方位。

  多角度的广泛服务体系。

  一、服务于政府

  在与房地产相关的大量政府事务中,测量师可以为政府提供专业服务与意见。这些测量师可以是政府员工或政府聘用独立测量师。

  (一)向政府有关部们提供物业估价服务

  产业测量师可为地政总署、差饷物业估价署、房屋署等政府部门服务,服务范围包括政府土地拍卖、招标、收地、税收、公屋及居屋计划等。

  香港的土地全部由香港特别行政区政府出租或以公开招标、拍卖及私人协约等方式批出。承批人除须缴付地价外,并须由批出日期起缴付相等于有关物业的应课差怕租值3%的年租,其后的年租按照应课差怕租值的改变加以调整。

  由于修正地界,以至执行城市规划蓝图计划等各种原因,政府也会与土地拥有人进行换地。承批人获得政府指出修订契约时须补缴地价,款项相等于该地段在现行契约下发展与在新契约下发展在地价方面的差额。

  因公共用途而须征用私人物业时,引用《收回土地条例》、《道路(工程、使用及补偿)条例》及灶地征用(管有业权)条例》所赋予的法定权力。该条例规定,政府须就受影响的物业作出补偿,并规定补偿额应以征用该物业当日的价值计算,如属商用物业,则以征用当日的生意损失额为根据。另外,《前滨及海床(填海工程)条例》规定,有关土地拥有人可反对政府拟的计划。该条例并规定政府须就取消有关土地拥有人的海事权利发放补偿。

  产业测量师受雇于政府、机构或私人业主对上述地租、地价、差饷及征地补偿等进行估价民务。对于有争议的估价,可由当事人向土地审裁处及上诉委员会上诉,产业测量师可担任专家证人、独立估价员或仲裁员。

  (二)向政府有关部门提供发展与规划服务

  为了保证每地块土地都得到充分最佳利用,使城市规划与与经济发展相协调,政府往往也需要有专业知识的测量师提供专业知识帮助并作出判断。

  产业测量师可为政府有关部门提供专题市场调查和发展评估,向城市规划委员会就城市规划提供可行性论证服务;向地政署就土地用途和发展限制提供专业知识;负责和协助房屋署拟定香港公屋/居屋政策及监察房屋策略发展等。

  (三)向政府产业署提供物业管理服务

  政府产业署主要是管理政府拥有的物业,并为其制定出租、出售方案,并对这些物业定期保养与维修。署内测量师可根据不同物业性质制定有效的管理方案,并就物业翻修及重建等事宜提供经济分析和专业意见。

  二、服务于机构及个人

  香港测量师除服务于政府外,还为客户代理以私人协商、招标或拍卖方式租售物业,并处理物业投资的财务及经济事务等。

  (一)估价服务

  香港测量师可以按照法律规定和客户需求为客户提供各类物业的价值评估服务。目前内地不动产估价的业务也主要是在这一方面。

  1.为出售、出租或按揭等目的进行的不动产估价;2.为纳税、租金管制、差蚀等目的进行的不动产估价;3.为公司合并、收购、上市等目的进行的不动产估价;4.提供公司财务年报中有关不动产部分的估价数据。

  此外,香港测量师还可代表客户,就征地、换地及法律诉讼等事宜中涉及不动产估价部分,与政府或司法部门进行协商或担任专家证人。

  (二)。项目规划及投资策略顾问

  顺应市场及客户需求,香港测量师为客户提供专业的项目规划及投资策略顾问B民务。这其中包括:

  1.项目及发展管理

  (1)针对各类物业发展项目进行可行性论证,协助客户确定建设工程的设计、成本和施工准则,并向客户提供筹划发展计划;(2)担任项目发展经理,并筹划详细的财务评估报告上心全流量调查和支出管理计划;(3)监督项目发展进程,确保该发展项目能达到客户要求及符合市场需要。

  2.环球策略顾问

  根据客户需要,为其提供在房地产方面的战略架构,帮助其分类、优化、管理,以藉实现利益最大。具体包括:

  (1)运用先进的管理机构改善公司运作机制,增强融资能力和竞争实力;

  (2)根据不断变化的内外环境及时调整公司发展战略,实现公司的地域性扩张;(3)确定投资组合以有效回避经营风险,确定最佳以投资区域和潜在消费群体。

  该类服务要求估价机构有较强的实力与较高的知名度,要求测量师对房地产及其相关行业有全面且综合的专业知识。

  以香港仲量银行为例,仲量联行是纽约上市的国际房地产服务及投资管理公司,其旗下投资管理业务分支拉塞尔投资管理公司是全球最大及最多元化的房地产投资管理公司之一,管理资产总值225亿美元。在过去两年中,仲量银行为印尼银行重组管理处、新加坡发展银行、国泰航空公司、美国银行等组织机构提供专业服务,根据不同客户的需要,有针对性地为他们制定相宜的房地产操作模式与发展策略,提供管理与相关的咨询建议,并协助他们执行具体策略操作。

  (三)物业管理与交易中介

  为有效处理业主及用户的物业需要,香港测量师及测量顾问机构为客户提供周全的综合物业及公司设施管理及交易代理服务。

  1.根据不同物业性质,协助客户制定并实施有效的物业管理。

  施行有效物业管理模式,使属下房地产实现最大的市场价值;降低物业(尤其是商业裙楼及办公楼宇)空置率,提高租金收入。

  2.就物业翻修及重建等事宜提供经济分析和专业意见。

  为楼宇的翻新及修缮作全面勘察、状态分析、制定方案、提出预算投行设计机行招标监督工程和批核工程款项、竣工验收。

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